פריסת משכנתא

ירשתם סכום כסף במפתיע? הצטמצמו ההוצאות? החלטתם לסיים לשלם על הדירה החדשה? או שנקלעתם לקושי כלכלי?
שווה לכם לשקול ברצינות פריסה מחודשת של תשלומי פריסת משכנתא.

אזרחים רבים המתכוננים לקנות דירה אינם מסוגלים לשלם עליה את סכום הרכישה המלא במזומן ועל כן נדרשים לקחת הלוואה גדולה מגוף פיננסי יציב, הלוואה זו לצורך רכישת נדלן בחול ובארץ נקראת משכנתא. השם משכנתא ניתן להלוואה זו מכיוון שעד לסיום התשלום האחרון הנכס איננו שייך לקונה אלא שייך, ״ממושכן״, לגוף הפיננסי המספק את ההלוואה. החזקה בנכס על ידי הגוף המלווה היא כבטחון כנגד ההחזר.

הלוואות לצורך משכנתא הן לרוב הלוואות בסכומי כסף גדולים מאוד הנפרסות על פני שנים רבות. הלוואות אלו טומנות בחובן גם תשלומי ריבית וביטוח גבוהים שכן הסיכון של הגוף המלווה גדול ביותר לנוכח העובדה שאין לצפות את עתידו של הלווה לטווח שנים כה גדול. הסיכון אותו לוקח הגוף המלווה מגולם בגובה ההחזר החודשי.

לעיתים, במהלך תשלום המשכנתא מצבו הכלכלי של הלווה יכול להשתנות. שינוי זה עלול במקרים מסויימים להיות לרעה אך גם לטובה.

כאשר המצב הכלכלי משתפר בחירת פריסת משכנתא  יכולה להוזיל בשיעור ניכר את התשלום החודשי.

כאשר מצבו הכלכלי של הלווה משתנה לטובה יכול הלווה לפנות לגוף הפיננסי המלווה ולעדכן את פריסת התשלומים בהתאמה. הגורם המושפע ביותר הוא ביטוח המשכנתא שכן אם מצבו של הלווה משתפר כלכלית יורד באופן ניכר הסיכון לגוף הפיננסי לא לקבל את הכסף. כשמידת הסיכון יורדת כך גם החלק היחסי במשכנתא שהוא הביטוח יורד, כמו בכל ביטוח רמת סיכון נמוכה משמעות תשלום נמוך יותר.
מכיוון שסכום הביטוח יורד כך גם יורד הסכום הכללי אותו לווה צריך לשלם כל חודש
ואיתו יורדת הריבית. תשלום נמוך יותר משמעו פחות ריבית על הסכום הכללי.
מתוך כך, מומלץ לכל לווה שמצבו הכלכלי משתפר ליצור קשר עם המלווה ולבדוק היתכנות פריסה מחודשת של המשכנתא.

ללווים שמצבם הכלכלי הורע מומלץ גם כן לעדכן את פריסת המשכנתא בהתאם לתקציב החדש.

לווים שחווים משבר כלכלי במהלך תשלומי המשכנתא עלולים להכנס לסחרור של חובות, מדובר על אותם לווים שהכנסתם החודשית קטנה. פגיעה בהכנסות יכולה לנבוע מגורמים שונים כגון: פיטורים, שינוי של סטטוס משפחתי כגון גירושים ואפילו בן משפחה שהיה חלק פעיל בכלכלת המשפחה ואיננו עוד בין החיים. ללווים מסוג זה כדאי גם כן לעדכן את פריסת תשלומי המשכנתא ועל ידי כך להקטין את העומס החודשי הנוצר מהעדר ההכנסות הצפוי, לווים שנקלעו לקשיים ביכולת ההחזר ולא עדכנו את הגוף המלווה בזמן עלולים לספוג העלאה של התשלום מכיוון שהסיכון לגוף המלווה עולה ואיתו תשלומי הביטוח, הריבית והתשלום הכולל.

משני צדדים אלו, המסקנה היא כאשר המצב הכלכלי משתנה, לטובה או לרעה, חשוב לבדוק שוב את המשכנתא יחד עם יועץ משכנתאות מומחה, ולבדוק כיצד להיטיב את התנאים במצב הקיים.

תפקידו של יועץ משכנתאות

התפקיד הראשון של יועץ משכנתאות טוב או של חברת ייעוץ משכנתאות מקצועית, הוא לבדוק קודם כל האם העסקה הזו טובה לכם מבחינה מימונית כלומר, הוא צריך לבחון את כדאיות העסקה הכלכלית עבורכם על-ידי בדיקת נושאי המימון השונים ולהסביר לכם בבהירות ובשקיפות מלאה האם כדאי לכם ללכת על העסקה הזו ומהם הסיכונים שיש בעסקה מבחינה פיננסית.

כלומר, היועץ אמור קודם כל להתאים את הניתוח עבורכם ולעזור לכם לקבל החלטה בנוגע לדירה שאותה כדאי לכם לרכוש. בנוסף, עליו להרים תמרורי אזהרה במידה והוא רואה סיכון מסוים ברכישה העתידית שלכם. לבנות עבורכם תמהיל משכנתא מדויק ומותאם אישית יחד עם ביצוע הניתוח הראשוני, היועץ אמור לבצע ניתוח של המצב הפיננסי שלכם – גם כיום וגם העתידי, כמו גם את התכניות שלכם להמשך בכדי שיוכל לעזור לכם לבנות תמהיל משכנתא מותאם לצרכים האישיים שלכם.

חשוב להבין שישנן לא מעט אפשרויות לבנות תמהיל משכנתא, זאת מכיוון שבבנקים בישראל (בשונה מחלק מהבנקים בעולם) ישנם לא מעט מסלולי משכנתא (לטובה ולרעה) ומספר האפשרויות לשילוב המסלולים הוא גדול מאוד (וזאת מבלי להיכנס למגבלות השונות של בנק ישראל).

כלל חשוב בחיים אומר שבתחום בו אין לך ידע, קנה את הידע, היעזר באדם מיומן כדי שלא תבצע טעויות אשר יעלו לך ביוקר.

אדם אשר פותח עסק, מעוניין שהוא יצליח ולכן הוא נעזר ביועצים מקצועיים כמו רואה חשבון, עורך דין ויועץ עסקי ולכן כאשר מתכוונים לקחת הלוואת משכנתא לצורך רכישת דירה, צריך להבין שמדובר בצעד מהותי ומשמעותי מאד אשר ישפיע על חיי היום יום של הלווה לאורך שנים רבות, עד שיסיים לשלם את מלוא ההלוואה, הריביות, העמלות וכו' ולכן הצורך בייעוץ משכנתאות הוא אקוטי ומחויב המציאות, כיוון שאין אפשרות לדעת מה ילד יום.

מה עושה יועץ משכנתא טוב ומקצועי?

יועץ משכנתא טוב יבחן קודם כל את גובה ההחזר החודשי אליו אתם יכולים להגיע (יועץ יותר טוב גם יבחן מספר החזרים), ולאחר שקבעתם החזר חודשי הוא יבנה עבורכם את שילוב המסלולים הנכון לכם והמתאים בדיוק עבורכם בשקלול כל הפרמטרים.
לנהל מו"מ עם הבנקים לטובת ריביות נמוכות.
לאחר בניית תמהיל המשכנתא, יועץ המשכנתאות אמור להגיש בקשת משכנתא למספר בנקים למשכנתאות ולנהל איתם מו"מ על מנת שתקבלו תנאים אופטימליים וריביות טובות (שהולמות את מצבכם).

משכנתא לא נלקחת ביום אחד ומדובר בתהליך שיכול לקחת גם חודש-חודשיים ובזמן הזה יועץ משכנתא אמור להיות איתכם בקשר ולעזור לכם לנהל את התהליך ללוות אתכם לאחר לקיחת המשכנתא בעולם דינמי כמו שלנו ובשוק משכנתאות דינמי כמו בארץ, היועץ אמור להיות אתכם בקשר (או לפחות להיות זמין עבורכם) גם לאחר לקיחת המשכנתא.

יועץ משכנתאות הוא אדם בעל ידע עצום בכל נושא המשכנתאות. הוא מודע לכל השינויים, הרבדים, ההבדלים בין הבנקים השונים והדרכים הנכונות ביותר עבור הלקוח כדי שיוכל לעמוד בהחזרים הגבוהים מדי חודש.

יועץ זה הוא הנציג של רוכשי הדירה בתהליך המסועף של קבלת המשכנתא והוא זה שדואג לאינטרסים שלהם לאורך כל הדרך. הבדיקה המקצועית הנעשית על ידו עשויה לחסוך ללקוחות עשרות אלפי שקלים לאורך כל תקופת ההחזר של המשכנתא ולכן קיימת נחיצות גדולה לשכור את שירותיה של חברת ייעוץ משכנתאות לפני שמקבלים החלטות ולפני שחותמים על כל מסמך אשר יכבול את הלווים לעשרים ואף לשלושים שנה.

אז איך לוקחים משכנתא ? שלבים ראשונים בלקיחת משכנתא

השלב הראשון בתהליך הוא קבלת אישור עקרוני מאחד הבנקים המסחריים כי ללווה הספציפי מגיעה משכנתא בסכום מסוים. ההחלטה הזו של הבנק מתבססת על יכולות ההחזר של בני הזוג בהתאם לכמה פרמטרים בסיסיים כמו הותק שלהם במקום העבודה, סך ההכנסות של כל אחד מהם, המסוגלות הפיננסית שלהם להחזיר סכום קבוע בכל חודש ושיישאר להם די כסף להוצאות המשפחתיות השוטפות. נציגי הבנק נעזרים במחשבון זכאות למשכנתא אשר מבצע תחשיב של כל הנתונים מול הקריטריונים של הבנק ואם התשובה היא חיובית, בני הזוג מקבלים אישור עקרוני זה בכתב.

בשלב זה, מבקשים בני הזוג הצעת מחיר מכמה בנקים מסחריים עבור הסכום הנדרש להשלמת רכישה הדירה לאחר שישלמו חלק מהעלות באמצעות ההון הפרטי שלהם. היועץ המומחה בוחן באמצעות מחשבון משכנתא את כל ההצעות ומציע לקונים את העסקה המשתלמת ביותר.

אחד הנושאים החשובים ביותר הוא בחירת המסלולים כדי ליצור סיכוי סביר ביותר לשלם את מלוא התשלום החודשי עד תום תקופת ההחזר ולא ליצור סיכון מיותר. בחירת המסלולים כוללת נתח כספי שהוא צמוד מדד, נתח נוסף ללא הצמדה וכו'.

חברת ייעוץ משכנתאות מומלצת אשר פועלת בנחישות ובמיומנות רבה, בוחרת עבור כל לקוח את הפילוח אשר מותאם במיוחד עבורו תוך התחשבות בעלייה המתמדת ברמת ההוצאות עם השנים לאור הריבוי הטבעי והצורך לשלם תשלומים רבים למטפלות, גני ילדים, בתי ספר ועוד.

המסלול שנבחר הוא מתוך ההיצע של הצעות המחיר או לחילופין מתוך המלצה על גורם בנקאי או חוץ בנקאי אשר מסוגל להעניק תנאים פיננסיים הרבה יותר טובים ולכן זה יהיה הנתיב הנכון ביותר עבור הלווים.

יועץ משכנתאות מחירים או כמה עולה יועץ משכנתא?

מחירו של יועץ משכנתאות מומחה ומקצועי עשוי להגיע לכמה אלפי שקלים בודדים. אין ספק כי זו השקעה נבונה שיכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא ולתת לכם שקט נפשי לשנים ארוכות.

יחד עם זאת, חשוב לציין ולא לשכוח שגם התשלום אותו גובה היועץ חייב להילקח על ידיכם בחשבון. מחיר ייעוץ משכנתאות עשוי להיות לעיתים סכום לא מבוטל ולכן כדאי להיערך גם להוצאה זו.

ייעוץ והכוונה גם לאחר קבלת המשכנתא

יועץ המשכנתאות ממליץ ללווים אשר משלמים כבר כמה שנים החזר חודשי עבור המשכנתא, לבצע מחזור של המשכנתא מכיוון שבעבר הריביות היו גבוהות מאד ודבר זה מתבטא בגובה ההחזר החודשי. אם הלווים "יחזירו" את הסכום שנותר ויקבלו הלוואה חדשה בריבית נמוכה יותר הקיימת היום, הם יחסכו הרבה מאד כסף הן בגובה ההחזר החודשי והן בסכום הכללי של החזר המשכנתא ולכן המגמה היא למחזר.

האמת היא שהטיפ הכי טוב שניתן לתת בתחום זה הוא פשוט לבקש המלצות. יועץ משכנתאות מומלץ הוא כזה שיוכל לתת לכם בתוך דקות מספרי טלפון של לקוחות עבר מרוצים שעשו יחד עם היועץ את התהליך ויצאו בסופו של דבר מרוצים.

הסבר נוסף על איך לקחת משכנתא ניתן לקבל באתר משרד האוצר > https://haotzarsheli.mof.gov.il/Subject/Pages/Taking-Mortgage.aspx